去得多不代表稳阵 曼谷楼四隐忧要知

  • 作者:
  • 时间:2020-06-22
去得多不代表稳阵 曼谷楼四隐忧要知
去得多不代表稳阵 曼谷楼四隐忧要知
去得多不代表稳阵 曼谷楼四隐忧要知
去得多不代表稳阵 曼谷楼四隐忧要知
去得多不代表稳阵 曼谷楼四隐忧要知

买海外楼近年愈见平常,泰国曼谷是热门城巿,好多投资者心中都会觉得比较「稳阵」,皆因身边十个亲友,有七、八个都去过,是熟悉得不能再熟悉的地方。但凡投资有风险,出事时有多少个亲友都帮不了你。无论外围环境如何,总有人会游说你考虑泰国楼,总离不开几点,「一带一路」利好、项目近地铁站及政治稳定等等。但实情是地段、政治及放租等方面已存在不少隐忧,没有一个地方的楼巿百分百好,但「隔山买牛」给首期之前,了解全局比一知半解才更是投资之道。 (

第一: 退休收租死穴─政治不稳

买日本楼怕地震,泰国楼就没有这问题,但政治局势「地震」多却是事实(近年的恐袭亦有不少)。泰国政局过去十年间多次动荡,例如红衫军与黄衫军的对峙,封路阻机场交通,瘫痪城巿;泰国军人2014年发动政变,掌权至今;以至泰王更迭等等影响经济,特别对泰国这一个以旅游业为重要经济命脉的国家来说,政治不稳,游客减少,买了当地的单位又可以找谁来租用?至于打算到泰国退休的念头,更需要一个稳定政治环境。根据英国恩兹利保险公司(Endsleigh)2017年旅游保险索偿数字,所整理出「全球最危险旅游国家排行榜」。全球最危险的国家排名,泰国排首位。

第二:发展商冀外销散货─内需疲弱

跨国商务房地产公司Colliers International调查指出,曼谷今年第二季推售的新建物业,只成功售出66%。至于首季推售新盘,很多都不过50%。这除涉及地段因素外,更因发展商高价投地后将成本转移到消费者身上,令当地人在经济上难以支付首期。在新盘数量及售价方面,均出现下跌情况。次季新供应单位8,511伙,按季跌40%。每平方米售价为109,092泰铢(约3,338港元), 按季跌20%。ColliersInternational预期,曼谷居民对房屋的需求量,将不会有太大增长。不少发展商为求减库存,除了折扣优惠,亦儘量拓展内地及港港市场,以应对内部需求弱的局面。

第三:难有优厚回报─平价楼地段差

目前港澳地区销售的泰国楼,售价在港币100万至150万元之间,标榜回报稳定及好地段。但泰国现时曼谷的租回报,一般只有四至五厘,而且想要有高租金回报,亦只有海外客才较有能力应付高昂租金,但要吸引这类租客,楼价及管理费亦相应高。原因是这类单位的地点绝不可远离市区,且须位处大街,交通方便。故建议有意到泰国置业者,一定要实地考察。看看交通是否方便,物业附近配套齐全等。

第四:单位做Airbnb或被判囚罚款

日本早前立法规管当地Airbnb, 在泰国亦并不是完全合法。泰国旅馆营业条例,业主如打算按日出租单位予旅客,必需领有牌照,违者将被判囚罚款。与此同时,泰国人一般亦不喜欢自己的住宅单位与Airbnb为邻,甚至网上更流传一些住宅大厦,于大堂贴出通告,向入住者表面,大厦禁止有单位出租作旅馆,旅客如知情不报,将被视为非法入侵者,且将被拘捕及需负上刑责。住客如有怀疑,亦有责任作出举报。